전세 시세 확인하는 법 | KB시세·국토부 실거래가 완벽 가이드 (2025 최신판)

 

전세 시세 확인하는 법 | KB시세·국토부 실거래가 완벽 가이드 (2025 최신판)

작성·조회 기준시각: 2025-08-19 11:30 (KST) — 실제 게시 시 최신 시각으로 업데이트하세요.

목차

1. 왜 KB시세와 국토부 실거래가를 함께 봐야 하나
2. KB부동산 시세 보는 법(정확한 화면 흐름)
3. 국토부 실거래가 보는 법(정확한 화면 흐름)
4. 데이터 결합 로직: 교집합으로 안전 가격대 산출
5. 전세 계약 전 필수 체크리스트(동시이행·보증보험·신탁·대리권)
6. 자주 묻는 질문(옵션·이상치·오피스텔 등)
7. 현장 메모 템플릿 v2.0(복사 사용)
8. 데이터 시차·커버리지 유의사항(2025)

1. 왜 KB시세와 국토부 실거래가를 함께 봐야 하나

• KB부동산 시세: 은행권 심사에도 참고되는 표준화 시세 범위(상·중·하한)를 제공합니다. 단지·면적별 가격대의 큰 틀을 파악하기에 적합합니다.
• 국토부 실거래가: 법정 신고된 실제 계약 금액입니다. 단지·면적·계약일이 명시되어 현실 체감값을 확인할 수 있습니다.

전세가율 정의: 전세가율 = 전세가 ÷ 매매가 × 100%. (단순 분수 표기만 하면 오해 소지가 있어 비율임을 명시합니다.)

요약: KB로 범위를 잡고, 국토부로 실제값을 확인하면 과대·과소 견적 리스크가 줄어듭니다.

2. KB부동산 시세 보는 법

1. 브라우저에서 KB부동산 리브온(Liiv ON) 접속 → 상단 메뉴 “부동산시세” 선택
2. 자산유형 선택: 아파트 / 연립다세대 / 오피스텔
3. 지역·단지 검색 → 자동완성에서 정확한 단지 선택
4. 면적 필터(전용 59/74/84㎡ 등) 선택 → 전세/매매 탭에서 상·중·하한 및 시세 추이 그래프 확인
5. 보조로 전세가율(전세가 ÷ 매매가 × 100%) 확인

• 동·라인·층 가중치 예시: 동일 단지라도 최상층/저층, 동향/서향, 동 간 이격·조망에 따라 1~5% 이상 편차가 발생할 수 있음.
• 활용 팁: 하한선이 지속 밀리는 단지는 입주물량·공실 이슈를 재점검. 복수 단지를 즐겨찾기해 변동률 비교.

커버리지: KB는 모든 단지·면적을 제공하지 않을 수 있으며, 보통 주간 단위 업데이트와 표본 한계가 존재합니다.

3. 국토부 실거래가 보는 법

1. 브라우저에서 “실거래가 공개시스템” 접속
2. 상단 경로: 실거래가 공개시스템 → (자산유형) 아파트/연립·다세대/오피스텔
3. 거래유형 선택: 매매 또는 전월세
4. 지역/단지명 입력 → 기간(최근 3~6개월 권장) 설정
5. 면적 필터(전용면적)를 대상과 정확히 일치하도록 설정 → 조회

중요: 비교는 반드시 동일 전용면적끼리 하세요(층·라인 유사). 계약일 역순 정렬 및 엑셀 다운로드 기능을 활용하면 다건 비교가 수월합니다.

• 표 읽기: 계약일 / 전용면적 / (전세) 보증금 / (월세·반전세) 보증금+월세 / 층·동 등 특이사항.
• 반전세 표기: 국토부 결과표에서 월세 범주에 포함되어 표시될 수 있습니다.

시차: 전월세 신고제·실거래 신고는 일반적으로 30일 이내 신고 의무가 있으나 검증·공개 과정으로 최신 1~2개월 데이터 공백이 발생할 수 있습니다(지역·사안별 지연 가능).

 

4. 데이터 결합 로직: 교집합으로 안전 가격대 산출

4-1. 기본 절차

1. KB에서 중간값 확인(면적 필터 일치)
2. 국토부에서 최근 3~6개월 동일면적의 평균·중앙값 산출(이상치 완화)
3. KB 중간값과 국토부 평균·중앙값의 교집합 구간을 협상 레인지로 설정
4. 거래가 적은 단지는 인접 유사단지 2~3곳의 최근 중앙값을 보조 지표로 사용

4-2. 국면별 가이드

• 급락 국면: KB 하한·국토부 최근가 하단 중시, 보증보험 필수·특약 강화
• 횡보 국면: KB 중간값 ±3% 내에서 국토부 분포 중심과 겹치는 구간을 협상 레인지로
• 급등 국면: 국토부 최신 1개월 중앙값 비중 상향, KB 추이 변곡 여부 확인

4-3. “안전마진”의 올바른 맥락

안전마진은 경매 회수 관점의 개념입니다. 즉, “만약 매도인 채무불이행 등으로 경매 시 회수 가능액을 가정할 때” 보수적 낙찰가 − 선순위 권리(채권최고액 포함) ≥ 내 보증금인지 점검하는 보조 지표입니다. 일반 전세계약 검증 단계에서는 등기부 확인과 보증보험 가입 가능 여부가 우선입니다.

5. 전세 계약 전 필수 체크리스트(동시이행·보증보험·신탁·대리권)

• 등기부등본 3종(표제부·갑구·을구): 소유자 일치, 말소기준권리, 선순위 권리 총액, 근저당·가압류 확인
• 보증보험 주체 구분: HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증)는 전세보증금반환보증 제공. HF(주택금융공사)는 전세자금대출 보증 성격이므로 반환보증과 구분
• 신탁등기: 신탁원부 확인, 수탁자 동의 필수. 대리권 거래 시 위임장·인감·신분증 진위 확인
• 임대인 체납·현금흐름 리스크: 가능한 범위 내 체납정보, 선순위 총액 기록
• 전월세 신고필증 준비/확인
• 하자·관리: 관리비·미납금, 누수·곰팡이·설비 등 하자 목록과 수리기한 명시(증빙 사진·영상 보관)
• 중개보수 상한·지급 시점 명확화
• 보증보험 불가 시 계약 해제 특약, 중도금·잔금 송금 계좌 실명 재확인

잔금 당일 동시이행 원칙: 등기부 재확인 → 보증보험 가입 가능 확인 → 잔금 지급과 동시에 열쇠 인도 → 전입·확정일자 순서를 강력 권장합니다.

6. 자주 묻는 질문(옵션·이상치·오피스텔 등)

Q1. 실거래가에 옵션비(에어컨, 붙박이장)나 확장비가 반영되나요?

통상 반영되지 않습니다. 옵션·리모델링 등은 체감가격을 높일 수 있으므로 통계와 괴리를 고려하세요.

Q2. 신고가·하한가 한두 건이 평균을 왜곡합니다. 어떻게 보정하나요?

중앙값·IQR(사분위 범위)로 이상치를 배제하고, 가능하면 5~10건 이상 다건 비교를 권장합니다.

Q3. 오피스텔은 어느 지표를 더 신뢰해야 하나요?

임대수익·관리비·복층/구조 차이로 편차가 큽니다. 국토부의 최신 거래 다건과 현장 실사(층·향·조망)를 더 중시하세요.

Q4. 반전세는 어디에 포함되나요?

국토부 결과표에서는 보통 월세(보증금+월세) 범주로 표기됩니다.

7. 현장 메모 템플릿 v2.0(복사 사용)

[단지/주소] :
[전용면적(㎡)/라인/층] :
[확인일/확인시각] :

1) KB시세(전세) 상/중/하 :
   - 면적 필터(전용 ○㎡) 확인 여부 :
   - 시세 추이 메모(최근 3~6개월) :

2) KB 전세가율(대략) :
   - 계산식: 전세가 ÷ 매매가 × 100% =     %
   - 참고 매매가(동일 면적, 최근 호가/시세 중간값) :

3) 국토부 실거래(최근 3~6개월, 동/층/면적 유사) :
   - 건수/평균/중앙값/최저/최고 :
   - 정렬: 계약일 역순(신고지연 유의)
   - 비고(특수거래/옵션/수리여부 추정) :

4) 입주물량(6~12개월) :
   - 단지/구/생활권 공급 메모 :
   - 수요 변수(학군/교통 호재/악재) :

5) 등기부(갑구/을구) 확인 :
   - 소유자 일치 : 예/아니오
   - 근저당/가압류/전세권 :
   - 말소기준권리/선순위 총액(대략) :
   - 신탁원부 유무 / 수탁자 동의 필요 여부 :
   - 대리권 거래 여부(위임장·인감·신분증 확인) :

6) 보증보험(HUG/SGI) :
   - 가입 가능 여부 : 가능/불가/추가서류 필요
   - 예상 한도/보험료(대략) :
   - 불가 사유(담보 과다, 용도 변경 등) :

7) 현장 체크(하자·관리) :
   - 누수/곰팡이/창호/배관/전기/가스 :
   - 관리비·미납금/주차/엘리베이터 :
   - 사진·영상 파일명/시간 기록 :

8) 특약(초안) :
   - 잔금 전 등기부 변동 시 계약 해제·계약금 전액 반환
   - 보증보험 미가입(또는 불가) 시 계약 해제
   - 임차권등기명령 협조 의무
   - 하자 수리 범위·기한·미이행 시 조치(금액 공제 등)
   - 중도금/잔금 계좌 실명 및 동일성 재확인

9) 전월세 신고·확정일자·전입 :
   - 신고필증 수령 예정일 :
   - 잔금 당일 동시이행: 등기부 재확인 → 보증보험 체크 → 잔금·열쇠 인도 → 전입·확정일자

10) 종합 판단(안전 가격대/협상 포인트) :
   - 협상 레인지(국토부 중앙값 ↔ KB 중간값/하한 교집합) :
   - 리스크(선순위 과다/신탁/입주물량/하자) :
   - 대응전략(보증보험 필수/가격 추가 조정/특약 강화) :

8. 데이터 시차·커버리지 유의사항(2025)

• 국토부 실거래: 전월세 신고제는 대부분 지역에 적용되지만 미신고·지연신고로 통계 왜곡이 가능. 신고·검증·공개 시차로 최신 1~2개월 공백 발생 가능
• KB 시세: 표본·모형의 특성상 일부 지역·면적에서 반영 속도가 느릴 수 있음. 급변 구간은 주간 업데이트 한계를 감안해 국토부와 반드시 교차 확인
• 비교는 전용면적 동일, 층·라인 유사 조건이 원칙입니다. 동일 단지라도 동·라인·층·향·조망으로 1~5%+ 편차가 발생할 수 있습니다.